A vistoria de entrada é um dos momentos mais importantes do processo de locação — e também um dos mais negligenciados. Esse documento registra o estado do imóvel no momento da entrega e será a base para qualquer cobrança na devolução. Fazer uma vistoria bem feita pode economizar milhares de reais no futuro.
O Que É a Vistoria de Entrada
A vistoria de entrada é um relatório detalhado do estado de conservação do imóvel no momento em que o inquilino recebe as chaves. Ela deve:
- Descrever o estado de cada cômodo
- Registrar defeitos, marcas e desgastes existentes
- Incluir fotos datadas como prova
- Ser assinada por ambas as partes (inquilino e proprietário/imobiliária)
- Fazer parte integrante do contrato de locação
Sem a vistoria, o inquilino fica vulnerável a cobranças por problemas que já existiam antes da mudança. Saiba mais sobre seus direitos como inquilino.
Checklist Completo da Vistoria
Paredes, Teto e Piso
| Item | O que verificar |
|---|---|
| Paredes | Rachaduras, furos, marcas, mofo, umidade, estado da pintura |
| Teto | Manchas de infiltração, descascamento, trincas |
| Piso | Trincas em cerâmica, riscos em madeira, desníveis, rejunte |
| Rodapés | Descolamento, quebras, manchas |
Portas e Janelas
- Funcionamento (abrir, fechar, travar)
- Estado das maçanetas e fechaduras
- Vidros (trincas, arranhões)
- Borrachas de vedação
- Persianas e cortinas (se incluídas)
Instalação Elétrica
- Funcionamento de todas as tomadas (use um carregador de celular para testar)
- Interruptores
- Luminárias e soquetes
- Disjuntores e quadro elétrico
- Tomadas 110V e 220V (verifique a voltagem)
Instalação Hidráulica
- Todas as torneiras (vazamentos, pressão)
- Chuveiros e registros
- Vasos sanitários (descarga, vedação)
- Ralos (escoamento)
- Sifões embaixo de pias
Cozinha
- Estado do fogão e forno (se incluídos)
- Pia e torneira
- Armários (portas, dobradiças, prateleiras)
- Bancada e azulejos
- Exaustor/coifa (se houver)
Banheiro
- Louças sanitárias (pia, vaso, bidê)
- Box (vidro, trilhos, vedação)
- Espelhos
- Acessórios (porta-toalha, saboneteira)
- Rejunte e azulejos
Áreas Externas
- Sacada/Varanda (piso, grade, ralo)
- Área de serviço (tanque, torneira)
- Garagem (portão, piso, marcas)
Como Documentar Corretamente
Fotos e Vídeos
- Fotografe cada cômodo de pelo menos 2 ângulos diferentes
- Fotografe cada defeito em close, com referência de escala
- Grave um vídeo percorrendo todo o imóvel (narrador descrevendo problemas)
- Ative data e hora nas fotos (ou tire print da tela com data)
- Envie as fotos por e-mail para si mesmo (cria prova com data)
No Laudo Escrito
- Use linguagem objetiva: "Parede da sala com rachadura horizontal de 15cm a 1,5m de altura"
- Anote a cor exata da pintura e marca (se possível)
- Registre leitura do relógio de água e energia
- Descreva o estado como "novo", "bom", "regular" ou "ruim"
Prazos e Direitos
Prazo para Contestação
A maioria dos contratos em São Paulo prevê 3 a 5 dias úteis após a entrega das chaves para o inquilino contestar a vistoria. Se encontrar problemas não registrados, notifique por escrito dentro deste prazo.
E se a Imobiliária Não Quiser Fazer Vistoria?
A vistoria é um direito do inquilino. Se a imobiliária ou proprietário se recusar:
- Registre você mesmo o estado do imóvel (fotos + vídeo + relatório)
- Envie por e-mail ao proprietário/imobiliária
- Peça confirmação de recebimento
- Se necessário, registre em cartório (ata notarial)
Confira os pontos essenciais do contrato para garantir que a vistoria está prevista.
Erros Comuns na Vistoria
- Assinar sem conferir — nunca assine a vistoria sem verificar cada item pessoalmente
- Não fotografar — fotos são provas mais fortes que descrições escritas
- Ignorar detalhes pequenos — um furo na parede ou torneira pingando pode virar cobrança de R$ 500+
- Fazer sozinho — leve alguém para ajudar a verificar e testemunhar
- Não testar tudo — abra todas as torneiras, acenda todas as luzes, teste todas as tomadas
Vistoria de Saída: Preparando-se Desde o Início
A vistoria de saída compara o estado atual com o registrado na entrada. Para evitar cobranças:
- Mantenha a vistoria de entrada sempre acessível
- Comunique problemas ao proprietário assim que surgirem
- Faça manutenções preventivas (torneiras, ralos, pintura)
- Antes da devolução, faça sua própria vistoria usando a lista de entrada
Quanto Custa Não Fazer a Vistoria?
Sem vistoria de entrada, o inquilino pode ser cobrado por:
| Item | Custo médio em SP |
|---|---|
| Pintura completa (apt. 50 m²) | R$ 2.000-4.000 |
| Troca de torneiras | R$ 150-400 por unidade |
| Reparo em piso | R$ 500-2.000 |
| Troca de vidro | R$ 200-800 |
| Conserto de porta/fechadura | R$ 150-500 |
Uma vistoria bem feita pode prevenir cobranças de R$ 3.000 a R$ 8.000 na devolução.
Perguntas Frequentes
A vistoria de entrada é obrigatória por lei?
A Lei do Inquilinato não torna a vistoria obrigatória, mas é uma prática essencial e padrão no mercado de São Paulo. A ausência de vistoria prejudica tanto inquilino quanto proprietário.
Posso fazer a vistoria antes de assinar o contrato?
Sim, e é recomendável. Alguns problemas identificados na vistoria podem ser usados para negociar o valor do aluguel. Veja nossas estratégias de negociação.
Quem paga pela vistoria profissional?
Geralmente a imobiliária realiza a vistoria sem custo adicional. Se o proprietário contratar uma empresa especializada, o custo costuma ser do proprietário.
O que fazer se encontrar problemas depois da vistoria?
Notifique o proprietário ou imobiliária por escrito (e-mail com fotos) o mais rápido possível. Quanto mais tempo passar, mais difícil será comprovar que o problema já existia.
