Todo contrato de aluguel prevê um reajuste anual — e o índice escolhido pode significar centenas ou até milhares de reais de diferença ao longo do contrato. Neste artigo, explicamos como funcionam o IGP-M e o IPCA, comparamos os dois e mostramos qual é mais vantajoso para inquilinos em São Paulo.
Como Funciona o Reajuste do Aluguel
O reajuste é previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e ocorre:
- Uma vez por ano, na data-base do contrato
- Pelo índice acordado entre as partes (IGP-M, IPCA ou outro)
- De forma automática, sem necessidade de novo contrato
O proprietário não pode reajustar antes da data-base nem usar índice diferente do contratado. Qualquer alteração fora dessas regras pode ser contestada. Veja mais sobre seus direitos como inquilino.
IGP-M: O Índice Tradicional do Aluguel
O IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado) é calculado pela FGV (Fundação Getulio Vargas) e foi historicamente o índice padrão para contratos de aluguel no Brasil.
Composição
- 60%: IPA (Índice de Preços ao Atacado) — influenciado por commodities e câmbio
- 30%: IPC (Índice de Preços ao Consumidor)
- 10%: INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)
O Problema do IGP-M
Por ter 60% do peso em preços no atacado, o IGP-M é extremamente sensível ao dólar e aos preços de commodities. Isso gerou situações absurdas:
| Ano | IGP-M acumulado | IPCA acumulado | Diferença |
|---|---|---|---|
| 2020 | +23,14% | +4,52% | +18,62% |
| 2021 | +17,78% | +10,06% | +7,72% |
| 2022 | +5,45% | +5,79% | -0,34% |
| 2023 | -3,18% | +4,62% | -7,80% |
| 2024 | +6,54% | +4,83% | +1,71% |
| 2025 | +4,20% | +4,50% | -0,30% |
Em 2020, quem tinha contrato com IGP-M viu o aluguel subir 23% — enquanto a inflação real (IPCA) foi de apenas 4,5%. Isso levou a uma migração massiva para o IPCA.
IPCA: A Alternativa Estável
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e mede a inflação oficial do país. Ele reflete o aumento de preços de bens e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.
Composição
- Alimentação, habitação, transporte, saúde, educação, vestuário, comunicação, despesas pessoais
Vantagens para o Inquilino
- Mais previsível e estável (varia entre 3% e 6% na maioria dos anos)
- Reflete o aumento real do custo de vida
- Protege contra picos como os do IGP-M em 2020-2021
IVAR: O Novo Índice Específico para Aluguéis
Criado pela FGV em janeiro de 2022, o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) mede especificamente a variação dos aluguéis residenciais em quatro capitais (São Paulo, Rio, BH e Porto Alegre).
| Característica | IVAR |
|---|---|
| Criador | FGV |
| Base de dados | Contratos reais de aluguel |
| Cobertura | SP, RJ, BH, POA |
| Periodicidade | Mensal |
| Acumulado 2025 | +8,2% |
O IVAR tende a refletir melhor a realidade do mercado de locação, mas ainda é pouco usado em contratos por ser relativamente novo.
Comparativo Prático: Quanto Você Paga
Simulação de reajuste anual sobre aluguel de R$ 3.000:
| Cenário | IGP-M (+6,5%) | IPCA (+4,5%) | Diferença |
|---|---|---|---|
| Ano 1 | R$ 3.195 | R$ 3.135 | R$ 60/mês |
| Ano 2 | R$ 3.403 | R$ 3.276 | R$ 127/mês |
| Ano 3 | R$ 3.624 | R$ 3.423 | R$ 201/mês |
| Total pago em 3 anos | R$ 122.664 | R$ 118.008 | R$ 4.656 |
A diferença de R$ 4.656 em 3 anos é significativa — especialmente considerando que em anos atípicos (como 2020) pode ser muito maior.
Posso Negociar o Índice?
Sim. O índice de reajuste é negociável antes da assinatura do contrato. Algumas estratégias:
- Proponha IPCA se o contrato usar IGP-M — argumente com os dados de volatilidade
- Negocie um teto de reajuste (ex: "IGP-M limitado a 10% ao ano")
- Proponha reajuste fixo (ex: 5% ao ano) — previsível para ambas as partes
- Use o IVAR como argumento — mostra o reajuste real do mercado
Para mais estratégias de negociação, leia nosso artigo sobre como negociar o aluguel.
E se o Reajuste For Abusivo?
Se o índice contratado gerar um reajuste que torne o aluguel desproporcional ao mercado, você pode:
- Negociar diretamente com o proprietário — a maioria aceita reduzir para manter o inquilino
- Propor revisão do contrato após 3 anos (Art. 19, Lei 8.245/91)
- Entrar com ação revisional — o juiz fixará o aluguel pelo valor de mercado
O SECOVI-SP recomenda que proprietários e inquilinos negociem antes de recorrer ao judiciário.
Qual Índice Escolher?
| Perfil | Índice recomendado |
|---|---|
| Inquilino conservador | IPCA |
| Inquilino que negocia bem | IGP-M com teto |
| Proprietário | IGP-M (potencial de ganho maior) |
| Ambos querem simplicidade | Reajuste fixo de 5% |
Nossa recomendação para inquilinos em SP: IPCA. Mais previsível, mais justo e cada vez mais aceito no mercado paulistano. Segundo o SECOVI-SP, 45% dos novos contratos em 2025 já usam IPCA como índice de reajuste.
Perguntas Frequentes
O proprietário pode reajustar o aluguel acima do índice do contrato?
Não. O reajuste deve seguir estritamente o índice previsto no contrato. Qualquer valor acima precisa de acordo mútuo entre as partes.
Posso pedir troca do IGP-M para IPCA durante o contrato?
Sim, mas depende de acordo com o proprietário. Muitos aceitam a troca, especialmente quando o IGP-M está em alta. Formalize por aditivo contratual.
O que acontece se o índice der negativo?
Se o IGP-M for negativo (como em 2023, -3,18%), o aluguel deveria diminuir. Na prática, muitos proprietários negociam manter o valor ou aplicar o IPCA positivo. Legalmente, o contrato deve ser seguido.
Existe limite máximo de reajuste do aluguel?
Não há limite legal para o reajuste pelo índice contratado. Por isso, a escolha do índice na assinatura do contrato é tão importante. Verifique sempre os pontos do contrato.
